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根據(jù)瑞信2018年全球財(cái)富報(bào)告統(tǒng)計(jì)指出，2018年全球財(cái)富增加了14萬(wàn)億美元，達(dá)到了317萬(wàn)億美元，增長(zhǎng)率約為4.6%。其中美國(guó)以98.2萬(wàn)億美元的財(cái)富總值占據(jù)世界第一位，中國(guó)以4.6%的增幅居于第二位，財(cái)富總值達(dá)到51.9萬(wàn)億美元。

從世界范圍來(lái)看，高凈值人群的財(cái)富有24%投向了海外資產(chǎn)，中國(guó)高凈值人群海外資產(chǎn)投資僅占財(cái)富總值的5%。無(wú)論是從風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避還是從投資收益角度來(lái)講，海外資產(chǎn)配置都將會(huì)是中國(guó)高凈值人群今后的一個(gè)主要投資方向。

中國(guó)財(cái)富總量雖然位居全球第二位，但其中高凈值人士投向海外資產(chǎn)的金額僅占財(cái)富總值的5%，從目前的資產(chǎn)配置比例來(lái)看，中國(guó)高凈值人群的海外資產(chǎn)配置才剛剛起步。

為何越來(lái)越多的高凈值人士進(jìn)行海外投資？

中國(guó)投資者更愿意選擇哪種投資方式呢？

海外資產(chǎn)配置的目的無(wú)外乎已以下三點(diǎn)為主：

1. 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

2. 高投資收益

3. 匯兌風(fēng)險(xiǎn)

海外資產(chǎn)配置主要是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從理論上講，在資產(chǎn)類型的相關(guān)性很小的情況下，通過(guò)分散投資能夠在同等收益的情況下降低風(fēng)險(xiǎn)。

在中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)情況所呈現(xiàn)出的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之下，中國(guó)高凈值人群想要守住財(cái)富，讓資產(chǎn)保值升值就需要考慮合理的海外資產(chǎn)配置，通過(guò)減少和國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的相關(guān)性，來(lái)獲得更為穩(wěn)健的投資收益，這將是未來(lái)十年或者幾十年財(cái)富管理致勝的關(guān)鍵。另一個(gè)原因是為了獲得較高的投資收益。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資者遭遇樓市限購(gòu)、基金虧損、股市低谷，以及保本的銀行理財(cái)產(chǎn)品收益勉強(qiáng)跑過(guò)CPI時(shí)，一部分有著敏銳頭腦的個(gè)人和機(jī)構(gòu)在海外市場(chǎng)卻收獲不菲。還有一個(gè)非常重要的目的是抵抗匯兌風(fēng)險(xiǎn)。目前由于中美貿(mào)易摩擦，人民幣兌美元匯率持續(xù)走低，使得很多投資人開(kāi)始擔(dān)心人民幣的貶值風(fēng)險(xiǎn)。舉個(gè)歷史實(shí)例，蘇聯(lián)解體前，1盧布=1.12美元，后來(lái)1000多盧布才等于1美元。

由于持單一貨幣資產(chǎn)這件事風(fēng)險(xiǎn)很大，所以許多人更愿意進(jìn)行全球資產(chǎn)配置。

二、目前中國(guó)投資者以房地產(chǎn)投資為主

改革開(kāi)放30多年時(shí)間里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)，這期間，民間財(cái)富悄然積累，并在過(guò)去十年里呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。但是中國(guó)的人口紅利消耗殆盡，社會(huì)逐步轉(zhuǎn)向老齡化，伴隨著勞動(dòng)力人口下降，勞動(dòng)力成本迅速上升，大多數(shù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上將面臨艱巨的挑戰(zhàn)。

另外，中國(guó)內(nèi)地的投資渠道非常有限，在房市限購(gòu)，股市長(zhǎng)期處于低谷的情況下，中國(guó)的富人在未來(lái)十年將面臨一個(gè)嚴(yán)重的困境：錢不好賺了。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾資產(chǎn)配置圖，也稱為1234或4321資產(chǎn)配置法，家庭資產(chǎn)配置的30%家庭資產(chǎn)用來(lái)做錢生錢的投資，比方說(shuō)股市，基金或者是房產(chǎn)，為家庭創(chuàng)造收益。

2018年全球財(cái)富報(bào)告還指出中國(guó)家庭財(cái)富主要為非金融性資產(chǎn)。中國(guó)投資者的投資偏好大概有92%的錢被投入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，而僅有8%的錢被投入了股市和基金當(dāng)中。

三、中國(guó)投資者主要房產(chǎn)投資區(qū)域

過(guò)去中國(guó)投資者主要關(guān)注三類房地產(chǎn)投資區(qū)域：國(guó)內(nèi)，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家以及新興的東南亞市場(chǎng)。

以歐美為主的發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的回報(bào)，具有更低的投資風(fēng)險(xiǎn)，需求主要是移民，子女教育和生活等剛需。

中國(guó)的房地產(chǎn)大熱的地方一般是資源集中的地方，比如海南，北京。資源的集中離不開(kāi)政策上的傾斜，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多一二線城市都在實(shí)行限購(gòu)政策，以后房地產(chǎn)會(huì)以自住為主。

隨著“一帶一路”倡議的實(shí)施，歐洲房產(chǎn)逐步進(jìn)入到中國(guó)投資者的視野。

根據(jù)trading econmics統(tǒng)計(jì)，可以從GDP、人均GDP、GDP增長(zhǎng)率，還有房產(chǎn)相關(guān)信息（如熱銷城市、房?jī)r(jià)區(qū)間、租金回報(bào)率）上把德國(guó)的市場(chǎng)進(jìn)行分析。

要知道，德國(guó)是世界第四大經(jīng)濟(jì)體，僅次于美國(guó)、中國(guó)和日本，德國(guó)也是歐洲最大經(jīng)濟(jì)體，比英、法等國(guó)的體量都要大一些。

然而就房?jī)r(jià)而言，在主要發(fā)達(dá)國(guó)家中，德國(guó)比美、英、法、日都要低一些，而且長(zhǎng)期穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重的泡沫或危機(jī)，可謂是獨(dú)樹(shù)一幟。

德國(guó)主要大城市的房?jī)r(jià)水平略低于歐洲其他大城市。在歐洲的主要大城市中，倫敦的房?jī)r(jià)最高，巴黎次之，然后就是慕尼黑、羅馬和斯德哥爾摩等。柏林作為德國(guó)的首都和德國(guó)最大的城市，其房?jī)r(jià)只有德國(guó)另一城市慕尼黑的一半，和莫斯科的差不多（如圖11–1所示）?？磾?shù)據(jù)的話，慕尼黑的人均收入和消費(fèi)支出，都明顯高于柏林。

但與此同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)德國(guó)的房?jī)r(jià)也不是特別低，慕尼黑的房?jī)r(jià)和巴黎的差不太多。這一點(diǎn)和最近幾年德國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲有關(guān)。

從1985年至2015年的30年里，德國(guó)房?jī)r(jià)僅上漲了50%。作為比較，同期的澳大利亞、英國(guó)的房?jī)r(jià)上漲了400%-500%，美國(guó)、法國(guó)和加拿大的房?jī)r(jià)也都至少上漲了100%。

除了房?jī)r(jià)的上漲，一些國(guó)家也經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫破滅所引發(fā)的危機(jī)。放眼望去，在全球主要的國(guó)家中，唯有德國(guó)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫和危機(jī)。

德國(guó)房?jī)r(jià)水平較低，還和其發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)有關(guān)。居民可以租到穩(wěn)定可靠的房子，買房的需求就相應(yīng)下降了。

德國(guó)擁有歐洲最大的租賃市場(chǎng)，有90%的家庭在市場(chǎng)上自由租房，受《租房法》保護(hù)，另外10%的家庭租用社會(huì)住房或廉租房，受政策性住房法的保障。2014年，在德國(guó)只有52.4%的居民擁有自己的住房，這個(gè)數(shù)字在主要發(fā)達(dá)國(guó)家中是最低的。也就是說(shuō)，在德國(guó)有接近一半的居民靠租房生活。

而且，德國(guó)居民不需要通過(guò)買房來(lái)獲取公共資源，戶籍和住房一般不會(huì)成為居民享受當(dāng)?shù)毓操Y源（子女上學(xué)、醫(yī)療、養(yǎng)老等）的門檻。

其次，德國(guó)還出臺(tái)了《租房法》和《經(jīng)濟(jì)犯罪法》等法來(lái)保護(hù)承租者的利益。

目前，歐洲經(jīng)濟(jì)雖然復(fù)蘇，但是依然實(shí)行負(fù)利率，說(shuō)明投資機(jī)會(huì)依然不多，房地產(chǎn)在長(zhǎng)期內(nèi)的保值、增值作用會(huì)得到進(jìn)一步體現(xiàn)。而德國(guó)作為歐洲最大、最有活力的經(jīng)濟(jì)體，房?jī)r(jià)可能繼續(xù)上行。在不久的將來(lái)，關(guān)于德國(guó)房?jī)r(jià)低的論斷，可能成為歷史。

相比較而言，德國(guó)不論是房產(chǎn)健康程度，房產(chǎn)流動(dòng)性和租金穩(wěn)定性方面，都是非常有優(yōu)勢(shì)的。這也是德國(guó)為什么能成為東南亞投資熱點(diǎn)國(guó)家，備受國(guó)內(nèi)投資者關(guān)注。