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如今的柏林“性感”依舊，但高企的房價，卻成了普通德國人不可承受之重。

2007年，柏林新科恩（Neuk?lln）區的房價不到1000歐元/平方米（約合7603元人民幣），據柏林古特曼（Guthmann）房地產公司最新統計，2018年該區的房價已經到了4200歐元（約合3.19萬元人民幣）/平方米，11年間上漲了320%。

同期，房租也在迅速上漲。2007年，柏林每平米的租金僅5歐元（約合38.02元人民幣），當前已經超過10歐元（約合76.03元人民幣）/平方米。最貴的是30平方米左右的單身公寓，據德國房產交易網站Wohnungsb?rse統計，單身公寓每平方米的租金約為15歐元（約合114.06元人民幣）。

柏林當地居民也對過熱的樓市怨聲載道，此前柏林市長穆勒曾表示，正考慮制定限制住房投機的政策。

3月初，更是有人提出動議，呼吁將持有房產超過3000套的房地產公司公有化，從而控制房價與房租的上漲。

連漲10年仍無放緩跡象

在2008年金融危機前的那輪全球房地產大牛市中，沒有多少投資者關注柏林，也正因此美國爆發的次貸危機并未給柏林樓市帶來多大影響。但自從2009年全球經濟開始復蘇，柏林的樓市從此便一漲不可收拾。

據古特曼公司統計，2007年柏林平均房價約1900歐元/平方米，到2018年秋已接近4400歐元，在不到11年的時間里上漲了超過130%，漲幅高居德國各大主要城市之首，尤其是2012年起至今，平均每年漲幅超過了10%。

以柏林市中心的米特（Mitte）區為例，2007年房價約2300歐元/平方米，如今每平方米漲到了6400歐元，漲幅達178%，增幅最高的新科恩區同期上漲了320%。

在普華永道歷年發布的《歐洲房地產趨勢》報告中，柏林已連續多年居投資前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。

柏林城市發展局2019年2月底發布的報告顯示，2018年柏林房價仍保持高速上漲，公寓式住宅的價格較2017年上漲了10%，別墅房屋上漲了12%，同時總交易額也創下了 189.7億歐元的新記錄，同比上漲了約5%。

報告還稱，柏林住宅與辦公樓的供應“明顯落后于需求”，目前當地市場中約有10多萬個家庭有購房需求，卻沒有合適的房源，加上目前歐元區極低的利率，都給高昂的房價起到了支撐。

據柏林市政府保守估計，到2030年為止，柏林人口還要增加18萬， 柏林未來每年都得新建2萬多套公寓，才能勉強滿足市場需求。

柏林房價上漲有著充分的理由，除了前述理由之外，近年來柏林正成為歐洲創業型公司最偏愛的德國城市，吸引了大量互聯網公司駐扎，也有不少潛在的獨角獸公司正孕育而生，被譽為德國的硅谷。購房人群除了本地居民及來自德國其他城市的投資者之外，也不乏海外投資者。

“投資者看中的是柏林未來的經濟發展潛力，對很多人來說，能與默克爾做鄰居也很吸引人。”

中國買家興趣升溫

早在2016年，德國當地媒體就報道過中國高凈值人士對德國房產興趣逐漸升溫，最受歡迎的便是房價相對便宜的柏林。德國經濟強勁、增速穩定，且沒有針對外國買家的印花稅，因此頗具吸引力。”

以2018年為例，中國買家咨詢德國房產的人次數同比上升了73.1%，詢盤量同比上漲了149%，在全球范圍僅次于去年大熱的泰國和希臘。其中，中國買家對德國房產最感興趣的城市依次為柏林、法蘭克福和慕尼黑。

德國是中國“一帶一路”倡議上的重要節點，隨著越來越多中國企業在德國開展業務，當地的華僑也在逐年增多。中國人有買自住房和投資房產的傳統，這的確增加了不少市場的需求。

柏林不僅是德國的政治中心，還是文化和教育中心。柏林的教育資源尤其豐富，比如柏林工業大學、洪堡大學、自由大學都是歷史悠久、世界聞名。當地有不少來自中國的留學生和員工，對于他們而言，買房更多是出于剛需。

德國債券銀行協會一項調查顯示，德國房地產市場近年來已成為外來熱錢的寵兒，2017年約有近600億歐元的資金流入德國房市，幾乎是2010年的三倍之多。

不過，與全球其他被外資熱炒的城市一樣，柏林“高不可攀”的房價引起了當地居民的不滿。在倫敦、溫哥華、悉尼等十分受外資青睞的城市，為了限制房價上漲，當地政府都出臺了專門針對海外買家的印花稅。到目前為止，柏林仍未對海外買家設置任何門檻。

去年8月，柏林市長穆勒曾公開表示，正在考慮出臺一項新法案，限制外國人在柏林購房，從而抑制投機行為，穩定柏林地區的房價。

“市政府層面直接對海外買家限購基本上不具備可操作性，市地方政府缺少這方面的立法權限。當然不能排除市長或許會采用一些間接手段。”除了對限購之外，柏林人最近正在熱議一項更為激進的動議，即將當地所有持有房產超過3000套的房地產公司收歸政府所有，同時提供一定的補償金。動議的主要依據是德國《基本法》第15條：土地、礦產及其他生產資料，可以通過法定補償的形式，轉換為公有、集體所有財產。

根據估算，這項動議涉及柏林20多萬套住房，其中不少房產原先都屬于柏林政府，以低廉的價格租給民眾，兩德統一后，才逐漸私有化，被幾家房地產公司收入囊中，形成“寡頭”掌控了市場。

柏林城市發展局估算，如果按市價提供賠償，公有化的成本將高達三、四百億歐元。

不過，柏林當地媒體今年3月初進行的民調顯示，47%的柏林民眾認為房產充公并非理智的方案，另有39%的人則持贊同觀點。

“根據聯邦基本法，德國政府的確可以通過立法制定在符合公共利益的情況下將私有財產充公的法則。這屬于國家行為侵犯個人私權的最終手段。針對土地所有權充公的條件和流程，德國建筑法（BauGB）對此作出了明確規定。一般常見的充公行為都是發生在大型基建項目過程中。從緩解住房緊缺的角度出發回收私人住宅產權，幾乎不可能通過合規性審查。”

不管動議最終如何，德國房地產協會會長馬特納（Andreas Mattner）還是發出了風險警告，他認為政府的調控政策會對房價上漲產生抑制效果，比如更嚴厲的租賃法、更高的土地稅、都會給房價帶來負面影響。