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如今的柏林“性感”依舊，但高企的房?jī)r(jià)，卻成了普通德國(guó)人不可承受之重。

2007年，柏林新科恩（Neuk?lln）區(qū)的房?jī)r(jià)不到1000歐元/平方米（約合7603元人民幣），據(jù)柏林古特曼（Guthmann）房地產(chǎn)公司最新統(tǒng)計(jì)，2018年該區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了4200歐元（約合3.19萬(wàn)元人民幣）/平方米，11年間上漲了320%。

同期，房租也在迅速上漲。2007年，柏林每平米的租金僅5歐元（約合38.02元人民幣），當(dāng)前已經(jīng)超過10歐元（約合76.03元人民幣）/平方米。最貴的是30平方米左右的單身公寓，據(jù)德國(guó)房產(chǎn)交易網(wǎng)站W(wǎng)ohnungsb?rse統(tǒng)計(jì)，單身公寓每平方米的租金約為15歐元（約合114.06元人民幣）。

柏林當(dāng)?shù)鼐用褚矊?duì)過熱的樓市怨聲載道，此前柏林市長(zhǎng)穆勒曾表示，正考慮制定限制住房投機(jī)的政策。

3月初，更是有人提出動(dòng)議，呼吁將持有房產(chǎn)超過3000套的房地產(chǎn)公司公有化，從而控制房?jī)r(jià)與房租的上漲。

連漲10年仍無放緩跡象

在2008年金融危機(jī)前的那輪全球房地產(chǎn)大牛市中，沒有多少投資者關(guān)注柏林，也正因此美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)并未給柏林樓市帶來多大影響。但自從2009年全球經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，柏林的樓市從此便一漲不可收拾。

據(jù)古特曼公司統(tǒng)計(jì)，2007年柏林平均房?jī)r(jià)約1900歐元/平方米，到2018年秋已接近4400歐元，在不到11年的時(shí)間里上漲了超過130%，漲幅高居德國(guó)各大主要城市之首，尤其是2012年起至今，平均每年漲幅超過了10%。

以柏林市中心的米特（Mitte）區(qū)為例，2007年房?jī)r(jià)約2300歐元/平方米，如今每平方米漲到了6400歐元，漲幅達(dá)178%，增幅最高的新科恩區(qū)同期上漲了320%。

在普華永道歷年發(fā)布的《歐洲房地產(chǎn)趨勢(shì)》報(bào)告中，柏林已連續(xù)多年居投資前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。

柏林城市發(fā)展局2019年2月底發(fā)布的報(bào)告顯示，2018年柏林房?jī)r(jià)仍保持高速上漲，公寓式住宅的價(jià)格較2017年上漲了10%，別墅房屋上漲了12%，同時(shí)總交易額也創(chuàng)下了 189.7億歐元的新記錄，同比上漲了約5%。

報(bào)告還稱，柏林住宅與辦公樓的供應(yīng)“明顯落后于需求”，目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中約有10多萬(wàn)個(gè)家庭有購(gòu)房需求，卻沒有合適的房源，加上目前歐元區(qū)極低的利率，都給高昂的房?jī)r(jià)起到了支撐。

據(jù)柏林市政府保守估計(jì)，到2030年為止，柏林人口還要增加18萬(wàn)， 柏林未來每年都得新建2萬(wàn)多套公寓，才能勉強(qiáng)滿足市場(chǎng)需求。

柏林房?jī)r(jià)上漲有著充分的理由，除了前述理由之外，近年來柏林正成為歐洲創(chuàng)業(yè)型公司最偏愛的德國(guó)城市，吸引了大量互聯(lián)網(wǎng)公司駐扎，也有不少潛在的獨(dú)角獸公司正孕育而生，被譽(yù)為德國(guó)的硅谷。購(gòu)房人群除了本地居民及來自德國(guó)其他城市的投資者之外，也不乏海外投資者。

“投資者看中的是柏林未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ瑢?duì)很多人來說，能與默克爾做鄰居也很吸引人。”

中國(guó)買家興趣升溫

早在2016年，德國(guó)當(dāng)?shù)孛襟w就報(bào)道過中國(guó)高凈值人士對(duì)德國(guó)房產(chǎn)興趣逐漸升溫，最受歡迎的便是房?jī)r(jià)相對(duì)便宜的柏林。德國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁、增速穩(wěn)定，且沒有針對(duì)外國(guó)買家的印花稅，因此頗具吸引力。”

以2018年為例，中國(guó)買家咨詢德國(guó)房產(chǎn)的人次數(shù)同比上升了73.1%，詢盤量同比上漲了149%，在全球范圍僅次于去年大熱的泰國(guó)和希臘。其中，中國(guó)買家對(duì)德國(guó)房產(chǎn)最感興趣的城市依次為柏林、法蘭克福和慕尼黑。

德國(guó)是中國(guó)“一帶一路”倡議上的重要節(jié)點(diǎn)，隨著越來越多中國(guó)企業(yè)在德國(guó)開展業(yè)務(wù)，當(dāng)?shù)氐娜A僑也在逐年增多。中國(guó)人有買自住房和投資房產(chǎn)的傳統(tǒng)，這的確增加了不少市場(chǎng)的需求。

柏林不僅是德國(guó)的政治中心，還是文化和教育中心。柏林的教育資源尤其豐富，比如柏林工業(yè)大學(xué)、洪堡大學(xué)、自由大學(xué)都是歷史悠久、世界聞名。當(dāng)?shù)赜胁簧賮碜灾袊?guó)的留學(xué)生和員工，對(duì)于他們而言，買房更多是出于剛需。

德國(guó)債券銀行協(xié)會(huì)一項(xiàng)調(diào)查顯示，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來已成為外來熱錢的寵兒，2017年約有近600億歐元的資金流入德國(guó)房市，幾乎是2010年的三倍之多。

不過，與全球其他被外資熱炒的城市一樣，柏林“高不可攀”的房?jī)r(jià)引起了當(dāng)?shù)鼐用竦牟粷M。在倫敦、溫哥華、悉尼等十分受外資青睞的城市，為了限制房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)?shù)卣汲雠_(tái)了專門針對(duì)海外買家的印花稅。到目前為止，柏林仍未對(duì)海外買家設(shè)置任何門檻。

去年8月，柏林市長(zhǎng)穆勒曾公開表示，正在考慮出臺(tái)一項(xiàng)新法案，限制外國(guó)人在柏林購(gòu)房，從而抑制投機(jī)行為，穩(wěn)定柏林地區(qū)的房?jī)r(jià)。

“市政府層面直接對(duì)海外買家限購(gòu)基本上不具備可操作性，市地方政府缺少這方面的立法權(quán)限。當(dāng)然不能排除市長(zhǎng)或許會(huì)采用一些間接手段。”除了對(duì)限購(gòu)之外，柏林人最近正在熱議一項(xiàng)更為激進(jìn)的動(dòng)議，即將當(dāng)?shù)厮谐钟蟹慨a(chǎn)超過3000套的房地產(chǎn)公司收歸政府所有，同時(shí)提供一定的補(bǔ)償金。動(dòng)議的主要依據(jù)是德國(guó)《基本法》第15條：土地、礦產(chǎn)及其他生產(chǎn)資料，可以通過法定補(bǔ)償?shù)男问剑D(zhuǎn)換為公有、集體所有財(cái)產(chǎn)。

根據(jù)估算，這項(xiàng)動(dòng)議涉及柏林20多萬(wàn)套住房，其中不少房產(chǎn)原先都屬于柏林政府，以低廉的價(jià)格租給民眾，兩德統(tǒng)一后，才逐漸私有化，被幾家房地產(chǎn)公司收入囊中，形成“寡頭”掌控了市場(chǎng)。

柏林城市發(fā)展局估算，如果按市價(jià)提供賠償，公有化的成本將高達(dá)三、四百億歐元。

不過，柏林當(dāng)?shù)孛襟w今年3月初進(jìn)行的民調(diào)顯示，47%的柏林民眾認(rèn)為房產(chǎn)充公并非理智的方案，另有39%的人則持贊同觀點(diǎn)。

“根據(jù)聯(lián)邦基本法，德國(guó)政府的確可以通過立法制定在符合公共利益的情況下將私有財(cái)產(chǎn)充公的法則。這屬于國(guó)家行為侵犯?jìng)€(gè)人私權(quán)的最終手段。針對(duì)土地所有權(quán)充公的條件和流程，德國(guó)建筑法（BauGB）對(duì)此作出了明確規(guī)定。一般常見的充公行為都是發(fā)生在大型基建項(xiàng)目過程中。從緩解住房緊缺的角度出發(fā)回收私人住宅產(chǎn)權(quán)，幾乎不可能通過合規(guī)性審查。”

不管動(dòng)議最終如何，德國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馬特納（Andreas Mattner）還是發(fā)出了風(fēng)險(xiǎn)警告，他認(rèn)為政府的調(diào)控政策會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生抑制效果，比如更嚴(yán)厲的租賃法、更高的土地稅、都會(huì)給房?jī)r(jià)帶來負(fù)面影響。