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韓國(guó)人James Lee準(zhǔn)備在胡志明市的新盤Vincity同時(shí)下注7套房。

James Lee定居上海已有十多年。作為在國(guó)內(nèi)排名前十的建筑行業(yè)韓企的駐滬辦公室負(fù)責(zé)人，在房地產(chǎn)方面，就在韓國(guó)首爾江南區(qū)域、北京望京和上海古北購(gòu)置多套住宅。2016年之后，他將投資眼光瞄準(zhǔn)了東南亞新興經(jīng)濟(jì)體——越南。

越南胡志明市/圖蟲(chóng)

11套房的故事

2015年7月，越南出臺(tái)《住房法》，開(kāi)放國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)外國(guó)購(gòu)房者敞開(kāi)大門。2016年這一年，James懷著試探心態(tài)在越南胡志明市購(gòu)買了3套高端公寓，分別位于Vinhome Central Park和Vinhome Golden River小區(qū)，都是一房和兩房的小戶型，平均面積50-60平米，都位于該市的CBD區(qū)域Thu Thiem，為的是出租方便。2018年，又入手一套香港新華集團(tuán)在胡志明市黃金地段建造的小區(qū)SUNWAH Pearl的公寓。

在購(gòu)置的時(shí)候，Vinhome Central Park每平米單價(jià)2200美元，Vinhome Golden River是3500美元，而SUNWAH Pearl已經(jīng)是4000美元。

而三年前購(gòu)買的Vinhome Central Park售價(jià)水漲船高，成功翻倍。“我當(dāng)時(shí)買了11萬(wàn)美元，現(xiàn)在出手已經(jīng)漲到25萬(wàn)美元了。”James稱。

房?jī)r(jià)升值收益僅僅是一部分，James同樣對(duì)租金回報(bào)滿意。比如，他剛剛將上述Vinhome Central Park的一室一廳租給一個(gè)日本人，扣掉給越南租房管理平臺(tái)的費(fèi)用，還有每個(gè)月730美元房租收益。按照11萬(wàn)美元的購(gòu)入價(jià)格，這套房子的租售比達(dá)到8%，12年能回本。而房租收益更是連年攀升，去年這套房子每月的租金還是650美元。

“越南的行情實(shí)在是太好了，我的地產(chǎn)銷售員以前還是個(gè)兼職，現(xiàn)在辭掉了本職工作，專門對(duì)接海外客戶賣房。”James說(shuō)。現(xiàn)在胡志明市的住宅也呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，2016年James還可以慢慢挑選，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入搖號(hào)時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以認(rèn)籌了7套房之后，他還在等待最終結(jié)果。

緊俏行情起始

越南從2006年開(kāi)始加入WTO，開(kāi)啟了通貨膨脹高企的同時(shí)伴隨著房?jī)r(jià)的翻倍。但2009年遭遇全球金融危機(jī)的負(fù)面影響，導(dǎo)致GDP增速下滑，匯率大幅貶值，房?jī)r(jià)也在政府上調(diào)二手交易稅率至25%之后大跌，胡志明市跌到每平1000美元左右。

在近5年，越南經(jīng)濟(jì)基本面向好。2014年到2018年GDP平均增速為6.4%，再加上全球產(chǎn)業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢(shì)和2015年放寬對(duì)外國(guó)人購(gòu)房條件限制后，大舉增加房屋供應(yīng)量，房?jī)r(jià)不斷抬升。

世邦魏理仕（CBRE）的數(shù)據(jù)顯示，2018年胡志明市住房均價(jià)為1714美元，較上年同期增長(zhǎng)10%。而由于土地供應(yīng)有限，銷售量?jī)H為31083套，較上一年下滑12%。但這種情況分化，越南第二大城市、首府河內(nèi)的價(jià)格為1304美元，較上一年下滑2%，銷售量為25377套，年度同比下滑13%。

越南房地產(chǎn)銷售公司VNK Investment Consultancy的銷售經(jīng)理Luna Luu認(rèn)為，胡志明市與河內(nèi)相比，前者人口比河內(nèi)多200多萬(wàn)，而房源又比河內(nèi)少很多。而河內(nèi)很多新樓盤推出，選擇較為豐富，雖開(kāi)價(jià)并不比胡志明市低，但在實(shí)際銷售中有很多優(yōu)惠政策，比如一次性付款95%以上會(huì)有7%-9%的折扣，再比如送家具和家電。

而對(duì)James這樣的購(gòu)房者看來(lái)，河內(nèi)冬天太冷，不如海岸線城市胡志明市。另外胡志明市去泰國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞都比較近，相當(dāng)于中國(guó)的上海，升值潛力較大。

目前購(gòu)房的人群中，中國(guó)人已經(jīng)占主流。

CBRE統(tǒng)計(jì)，2018年通過(guò)該公司買房的人中，30%購(gòu)房者來(lái)自中國(guó)大陸，韓國(guó)人占22%，中國(guó)香港占11%，美國(guó)人占5%，中國(guó)臺(tái)灣占4%。而中國(guó)大陸則以長(zhǎng)江以南地區(qū)看房者多一些。

從2016年到2018年，投資+租賃的購(gòu)房者占比從60%變成了80%，僅有20%是用來(lái)自住。

圖/21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

根據(jù)越南住宅法，外國(guó)人購(gòu)置公寓的產(chǎn)權(quán)為50年，到期時(shí)若護(hù)照有效、無(wú)犯罪記錄，可續(xù)期50年。而James表示，這種非永久產(chǎn)權(quán)對(duì)他來(lái)說(shuō)，還是買房后10-20年左右出售比較好，前提是相關(guān)政策沒(méi)有變化。

Luna Luu了解到，胡志明市的住宅分為四個(gè)等級(jí)，豪華公寓售價(jià)超過(guò)每平3500美元，高端住宅在1500美元到3500美元之間，中端住宅在800-1500美元之間，而經(jīng)濟(jì)房低于800美元。目前房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力還是豪華住宅，去年豪華公寓售價(jià)漲幅為17%，而中低檔住宅幾乎沒(méi)有漲價(jià)。

圖/21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

別墅的行情更為緊俏，根據(jù)CBRE統(tǒng)計(jì)，去年胡志明市別墅每平售價(jià)平均是4153美元，同比上漲47%。

多名投資者認(rèn)為，造成越南公寓和別墅受到外國(guó)人追捧，當(dāng)?shù)亻_(kāi)放政策與法應(yīng)是主因。

越南《住宅法》規(guī)定每個(gè)公寓小區(qū)外國(guó)人擁有的住房總數(shù)不能超過(guò)30%，每個(gè)坊級(jí)區(qū)（相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的萬(wàn)戶社區(qū)規(guī)模）外國(guó)人擁有別墅不能超過(guò)250套，所以一旦新盤開(kāi)盤，30%和250的配額立即用光。

中國(guó)投資者需注意購(gòu)房變長(zhǎng)租

對(duì)于中國(guó)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能要注意的是資格問(wèn)題。

首先需要明確的是，外國(guó)人在越南購(gòu)房的基本條件是擁有合法簽證，這個(gè)門檻較低，旅游簽證就行。但是持有中國(guó)新護(hù)照，與多家房地產(chǎn)公司只能簽50年長(zhǎng)租合同，沒(méi)有房產(chǎn)證。

Luna Luu表示，已經(jīng)有6個(gè)樓盤通知不接受中國(guó)新護(hù)照的客戶直接購(gòu)買房子，包括越南最大的開(kāi)發(fā)商Vinhomes 開(kāi)發(fā)的Vincity，SonKim land 開(kāi)發(fā)的Metropole thu thiem，DatXanh group開(kāi)發(fā)的Gem Riverside，Sunshine group開(kāi)發(fā)的Sunshine city Sai Gon, 和新加坡開(kāi)發(fā)商Frasers開(kāi)發(fā)的Q2 Thao Dien，以及新加坡開(kāi)發(fā)商Mapletree開(kāi)發(fā)的One Varendah。

Luna Luu解釋道，越南規(guī)定能購(gòu)房的條件是，海關(guān)入境時(shí)蓋章在護(hù)照上，而不是蓋在另紙簽證上。但是越南暫時(shí)提供給中國(guó)公民的是另紙簽證。因此基本上所有的中國(guó)新護(hù)照均不達(dá)要求。

另外，越南本國(guó)人首付只需15%-30%，根據(jù)越南住宅法，貸款期限不得長(zhǎng)于簽證期限，利率達(dá)到9%左右，因此外國(guó)人在越南購(gòu)房基本不會(huì)在越南貸款，這也有可能壓低收益率。還需警惕的是越南的租金收益的可持續(xù)性。

根據(jù)天風(fēng)證券報(bào)告，從歷史來(lái)看，公寓的租金收益率是相對(duì)較高的，房?jī)r(jià)最高的第一區(qū)租金收益率相對(duì)較低，但也維持在4%的水平，其余的租金收益率都在6%左右。而新的開(kāi)發(fā)區(qū)第二區(qū)（類似上海浦東新區(qū)）由于整體房?jī)r(jià)相對(duì)較低，租金收益率則最高達(dá)到8%。但隨著2015-2018年四年的銷售量逐漸竣工交房，預(yù)計(jì)2020年將會(huì)是竣工高峰，將使得買房用作租賃面對(duì)更大的壓力，租金收益率預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)下行，目前平均是6.4%。