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德國移民小編給你講講德國房價

德國是全世界最發達的國家之一，也是著名的福利國家。但是德國社會卻正在向不平等發展。對于德國的工薪階層來說，工作已經不再代表發展，這只是一種謀生和維持現狀的手段。年輕人相比他們的父母，儲蓄越來越少。而富裕的精英階層通過各種方法，使自己變得越來越富有。

西方世界到底是如何運作的，對于幫助中國讀者了解西方卻是一個非常重要的課題。中國在改革開放和發展自己的道路上一直是結合中國國情，向發達國家學習先進經驗。如何避免在學習的過程中，把壞的東西也學過來，就顯得尤其重要了。2018年8月18日，德國之聲（DW）就播放了紀錄片《不平等：財富如何變成權力》。

紀錄片中，DW記者跟拍了分屬三個階層的代表人物長達6個月的時間，他們分別是代表新貴的Christoph Grner，代表中產階級的Thomas Clauss和代表貴族階層的“馮先生”。通過他們的經歷，向人們揭示了德國社會不平等的現狀和思考。

1、白手起家的新貴

Grner是德國最富有的人之一。他對德國政策有很大的發言權，但是老百姓卻很少知道。他的父母是老師，他白手起家，如今的資產包括各種不動產、投資和公司的股票。

Grner對記者說：“假設你有2.5億歐元，哪怕你把它們從窗戶扔出去，它們還是會回來的。你無法摧毀它們。你可以購買不動產，不動產就會升值。你可以買黃金，金價就會上漲。投資是無法摧毀財富的?！?/p>

每天早上8點，司機會將Grner接上，前往工作地點。Grner說：我也喜歡開車，但是我不能開車，董事會不是雇我開車的。Grner創辦的CG集團是德國最大的地產商之一，目前德國的房地產市場只有一個走向，那就是“漲”。在紀錄片拍攝期間，CG集團剛剛買下了Steglitzer Kreisel寫字樓，希望將此改造為柏林最高的住宅樓。

在拍攝的時候，表示自己是一個非常喜歡自我挑戰的人，他挑戰自己要在5分鐘內爬上30層的大廈。而他的員工就在樓頂為他計時。

Grner跑完之后說：“挺好的，但是我還可以跑得更快。我中學的時候看到Boris Becker（德國網球名將）贏了溫布爾登，我當時就想，等著吧，我會和你站在一起的?！?/p>

CG估計在Steglitzer Kreisel改造完成以后，每平米可以賣到10萬歐元。在過去二十年中，CG在柏林建設了4000多座公寓，目前還有3000多座在建設之中。

目前有500名員工在CG的總部辦公樓工作，而Grner最重要的員工之一就是他的私人助理Angelique Lisa。

接受采訪時，Lisa說：“你還在杜塞爾多夫的時候，他已經啟程要去蘇黎世了，過一天他又回到柏林了，然后他又去萊比錫了。之后他會休個周末?！?/p>

記者：“他睡覺嗎？”

Lisa：“有傳言說他每天睡4-6個小時，從他的日程表來看，我想也沒法睡更多了。有時候他半夜都在發email?！?/p>

Mario Lauterbach是總部大樓的保安，他和CG簽了半年的合同。

Lauterbach接受了14年的教育，可以說3門外語。他表示，如果他還有機會選擇的話，他更希望做一名訟師或者法官。這才是他的興趣所在。目前Lauterbach每個月掙2000歐元，這對維持他的生計來說不成問題，但是其它的就別想了。

相對于Lauterbach每個月2000歐元的月薪，Grner卻擁有有幾十億歐元的資產。對于這種收入的懸殊，Grner表示非常理解。

Grner：“我關心的是我付給保安的錢夠不夠他生活，如果夠了，那么我作為雇主的任務就完成了。如果我支付的薪水不夠他生活，那么我就有問題了。”

記者：“所以你覺得拿你和他比是不合理的嗎？”

Grner：“當然了，我30年來只請過3次病假。但是你問問我的保安，他請過多少次病假。如果我椎間盤突出了，我會來工作。如果我發燒40度，我會來工作。如果我老婆和我吵架讓我整夜無法入眠，第二天我還是會來工作。問問我的保安他能不能做到，所以那我們做對比是不合理的?！?/p>

記者：“但是他能買得起帶游泳池的房子嗎？”

Grner：“當然不能，但是他不需要那個。我了解我的保安?！?/p>

對此，記者又問了Lauterbach是否想和Grner交換位置。他沉思良久……

Lauterbach：“我不能立刻回答你的問題，我想答案應該要全面一些。我的答案是“不”。我思考了很久，這跟他是誰或者他做什么沒關系。我不想要這么多的壓力。”

記者：“你想不想要一個帶游泳池的房子？”

Lauterbach：“想。但不想在德國有這么個房子。希臘會更好?！?/p>

記者：“所以，一個人只能幻想有一個帶游泳池的房子，而另一個人可以有大量的不動產?！?/p>

Grner在柏林有一個公館，在科隆有一個高級公寓，從他的公寓里可以看到美麗的科隆大教堂。不過他沒什么時間欣賞夜景。

德國經濟研究所Markus Grabka：“首先有5%的人處于完全負債狀態，然后過了50%的人口之后，收入開始出現爆炸式增長，而最富有的1%掌握了絕大多數的財富。唯一的問題是，他們到底有多富？”

每個時代都有自己的主導產業，曾經汽車制造是最強大的造富工具，之后做貿易產生了一大批富豪。現在，房地產成為德國主要的造富工具。

Grner是在萊比錫起家的。

Grner：“所有你看到的，都是經過我們拆改建并出租出去的。目前萊比錫每3座建筑工地中就有1座屬于CG集團。”

Grner并不是含著金鑰匙出生的，他曾經就是一名工地工人。他帶記者到一處工地進行講解。

Grner：“這里所有的磚頭都被專業工人更新了，如果你自己干過，就更好理解了。我會做石匠，我可以澆混凝土，我可以做鋼材，我會刷槍，我會磊磚塊。我曾經就是干這個的?！?/p>

Grner：“我創業最開始就是包工，然后做專業項目，之后就拿地，再之后就參與城市的建設項目。最后成長成為今天的企業?！?/p>

在這個房地產大肆盈利的時代，CG為投資者們打造了大量的投資產品。而許多買家正在大舉入場，拿下新修建的房產。影片展示了Grner和助手的一段對話。

Grner：“那人又殺價了嗎？”

助手：“是的?！?/p>

Grner：“這兒有很多買家不斷買房，一套又一套。他第三套買在這兒是吧？”

助手：“我們去吃了頓飯，我說這不能少于450萬，但是他最后講價降到300萬。太瘋狂了?！?/p>

Grner：“今天時機已經成熟，是一個靠走量賺錢的時代。我的公司非常需要這個?！苯裉斓聡姆康禺a市場肯定是有問題的。富人可以通過房產賺取更多的錢，而普通人連在自己的城市里買個房子居住都做不到。這就要討論一個經典的問題，一個人得，是否代表一個人失？

紀錄片中，Grner前往東柏林的一個社區和抗議人群對話。當地百姓擔心CG的新項目會抬高當地房租，導致他們被迫搬家。Grner在保鏢和警察的保護下來到抗議現場和抗議人群“對話”。

相比他對警察的友善態度，Grner對現場抗議人群就不那么友好了。

Grner：“這是非常負責任的項目！你以為你們喊‘滾出去’我就不會建了？！你們有多蠢啊？！多蠢啊？！”

之后Grner通過手機看自己當時的表現，他很滿意。

Grner：“這不算是一場對話，不過至少天氣還不錯。他們是第一次見我，他們是第一次見一個堅持自己立場的企業家。”

Grner：“這種愚蠢的思想阻礙社會的發展，‘他賺錢了，他富有了，所以他肯定是從別人那里偷來的錢！’，‘他收我們12歐元1平米的租金，我們付不起這個價錢’，其實我們有小戶型，35、40、50平米都有。任何護士其實都可以付得起租金。哪怕我收14歐元1平米，只要干凈，燈光充足，他們肯定愿意付這個錢。而不是60平米的戶型，每平米收8歐元?！?/p>

其實哪怕是那些保護Grner的保鏢和警察，面對這樣的房價也手足無措。不過Grner堅持認為，他的戶型設計并不是造成社會問題的罪魁禍首，而是解決問題的方法。

在歐洲，足球場是各個階層的人都會去的地方。不過同一空間并不代表同處一室。Grner花2000歐元買了豪華包間的入場券。

Grner：“我們買了昂貴的門票，所以其他人才可以買低價票進場看球。這是我們的巨大貢獻。每個人都會做出自己的貢獻，比如那個人花了20歐元，而我付了2000歐元，這就是一種公平。不是嗎？”

2、工程師們的黯淡前景

影片展示了一個德國普通中產家庭來CG集團開發的小區看房的經過。

Clauss夫婦和兩個孩子，他們都有體面的工作，現在他們是租房生活，不過他們希望可以有一個屬于自己的房子。CG興建的小區每個單元有9戶公寓和兩個閣樓，一大一小。

Clauss家并不需要頂層閣樓，他尋找的是一個帶陽臺的四室公寓。這個小區的一樓戶型每平米售價3450歐元，也就是說一共要花45萬歐元。

男主人ThomasClauss表示在30歲以前他們還沒考慮過退休問題，但是現在他已經40歲了，名下依舊沒有不動產。所以他甚至無法確定銀行會不會在沒有多少擔保的情況下貸款給他。

Thomas Clauss：“目前94%的購房者都不是當地人，也就是說這個價格目前已經不是當地人可以負擔的了。”

今天德國的主要購房者是富人，退休者和投資人。不單單是Thomas，他的同事和朋友們全都買不起房。

ThomasClauss：“我需要的是符合我生活需求的戶型，但是他們建造的房屋并不是普通家庭需要的戶型，是典型的投資產品。我玩不起這個‘游戲’，我的同事們也玩不起……”

同事A：“他們造了很多我們普通消費者不需要的房子，這很恐怖，多數人都被落下了?！?/p>

同事B：“今天有兩個極端，一邊是大量高價的房屋，另一邊是一大堆買不起房甚至租不起房只好搬家的人。不管你多喜歡那個社區，你只能放棄?！?/p>

目前，5%的德國人擁有全德國一半的房產，50%的德國人名下沒有任何不動產。

2007年到2017年的10年間，德國的房價也快速飆升。慕尼黑的房價上漲了一倍多。

其中萊比錫的現象最為嚴重，只有10%的萊比錫人擁有屬于自己的房子。60%的新房產和94%的翻新房產都被萊比錫以外的買家購走。

ThomasClauss現在是家中主要的經濟來源，為了照顧兩個孩子，他的太太已經縮減了大量工作時間。下班回家之后，ThomasClauss和孩子們交流一天的見聞。之后和太太商量買房的事兒。

ThomasClauss：“擁有自己房產的想法很誘人，而且房子的方案也很棒，而且開發商強調這些房子就是為工薪階層興建的，所以我也覺得很有興趣。但是看看價格，好像我們并不是他們的目標客戶。

我們沒有什么財產可以繼承，唯一的經濟來源就是工資。45萬歐元對我們這種家庭來說簡直是天價。一年得賺多少錢才能存下來這個錢？所以有時候我會擔心變成中下階級，而不是中上階級。我想所有人都有這種擔憂。”

ThomasClauss：“我很幸運了，我為一個大企業打工。對萊比錫人來說，我算是贏了彩票了。但是這并不代表我的收入可以和房價相媲美。”

Clauss家并不貧窮，但是他們屬于一個現代非常尷尬的階層——中產階級。他們不掌握財富，需要為了生活而工作。

在德國有一個網絡活動，內容是中產階級在網上公布自己的收入。這是一個很好的數據收集地。比如一個汽車公司文員月薪為1600歐元，康復診所護工月薪1648歐元，土木工程師月薪1970歐元，受訓12年的醫療專業人員月薪2768歐元。

如果一個人的月薪超過3500歐元，那么他就已經進入德國收入最高的10%的行列。

超過一半的德國人，資產不超過1.7萬歐元。這筆錢只夠他們買

這筆錢只夠他們買一輛基本款的大眾高爾夫或者在法蘭克福買3.3平米的房子。

斯坦福大學經濟學教授Raj Chetty：“社會主要的財富增長都被頂上1%的人獲得了，而中產階級或中下階層的收入基本沒有增加，甚至還在下降?！?/p>

世界銀行前首席經濟學家Branko Milanovic：“一個堅強的中產階級群體是建設穩定繁榮的民主社會的關鍵要素，如果發達國家兩極分化越來越嚴重，中產階級越來越脆弱，那我們將會面臨一個前所未有的課題，兩極分化的社會能建設民主嗎？”

諾貝爾經濟學獎得主Joseph Stiglitz：“現代社會已經處于十字路口上。如果我們不嘗試制定一份全新的社會契約，那些被現代經濟體制傷害的人，他們是大多數人，他們將會反抗的?！?/p>

ThomasClauss在西門子當了9年的工程師，他在工委會有一席之地，而且可以想象他會在這里干到退休。就在節目攝制的近期，西門子剛剛公布了60億歐元的年利潤。

但是又有傳聞稱，股東給西門子方面施壓，要關閉Thomas所在的工廠，因為工廠長期效益太差。

ThomasClauss：“沒什么是安全的，現在住在出租屋里頭就不安全。我家現在就靠一份薪水過日子，這是非常非常不穩定的。每當我們聽到這種傳聞的時候，我們就會對我們現在的不穩定感到極端焦慮。”

3、貴族們的“財富王朝”

哥本哈根商學院社會學教授Brooke Harrington：“不平等本身并沒有什么錯誤，人們有著不同的智力，能力，長相，父母……但是作為社會學者，我擔心的是不平等會累積出‘財富王朝’，資本通過血緣。這會造成這種不平等被固定化和制度化，并且把其他人獲得財富的機會給破壞掉?！?/p>

富貴并不是一個組合，Grner雖然富有，但是他還遠算不上尊貴。在德國，“尊貴”是無法通過辛勤工作獲得的，必須要靠出身。

紀錄片展示了一個貴族后代的生活。小志聽了多遍，只聽到他的名字中有個“馮”，是一個典型的德國貴族名字。所以我們就用“馮先生”來代指他。

馮先生的家譜可以追溯到富格爾家族，那是16世紀神圣羅馬帝國（大部分屬于今天的德國）最富有的家族，他們曾經兩次贊助自己支持的選帝侯買下神圣羅馬皇帝的寶座。影片中，馮先生駕駛著一輛奧地利老式軍車帶著攝制組在自己德國中部300公頃的森林中旅行。他解釋自己喜歡駕駛軍車的原因是，有時候路上會碰上死鹿，他要用軍車把死鹿拖走。

馮先生不允許攝制組透露森林的位置，這是他同意接受拍攝的條件。對于他這種階級的人來說，隱私比什么都重要。

馮先生：“擁有一座森林感覺真的很棒，因為你獲得了控制權。有一位哲人曾經說過，你永遠都要爭取擁有你喜歡的東西。從哲學角度我不能茍同，但是從我的直覺上來說，我同意他的觀點，我熱衷于擁有我喜歡的東西?！?/p>

之后馮先生帶記者們去他的辦公室。

馮先生的財富多數來自于繼承，有一個團隊幫他制定投資計劃，保證豐厚的回報。拍攝過程中，馮先生沒有司機，他自己開車，開的也不是什么豪車，也沒有表現得像Grner那么忙碌。

記者和他聊起了財富分配不公的問題，還有他的看法。

馮先生：“不平等其實是經濟體系所希望的，而且無法避免。如果你是企業家，或者你繼承了一些東西并且良好運營，你肯定就會比一個單純的雇員賺得多。”

記者：“你覺得德國現在的環境公平嗎？”

馮先生：“是的，我覺得挺公平的，我在街上沒覺得大家不滿?！?/p>

馮先生是一個“家族辦公室”的主理人，他的“辦公室”位于法蘭克福市的萊茵河邊。這個所謂的“辦公室”就是一個私人銀行。在辦公室中，馮先生穿戴整齊，給記者介紹自己的“家族辦公室”。

馮先生：“你應該在你們的影片中提到，這棟建筑是少數在二戰中幸存的舊式貴族公館（Patrician House）?！?/p>

馮先生：“瞧瞧這個大理石樓梯，還有這個扶手。今天在法蘭克福很少見了?！?/p>

馮先生：“還有這些裝飾品，可以展示當時貴族們的生活方式?！?/p>

馮先生：“一個家族辦公室就應是如此，這個辦公室的任務就是維護顧客的‘家族利益’，為‘家族’和‘家族成員’提供金融支持。這里運作的資金一般是幾億歐元?！?/p>

其實就連“家族辦公室”的雇員都不認識所有的顧客，一般財富都來自于私人推薦。將錢放在馮先生的“辦公室”中的顧客，可以得到一般銀行無法給出的回報。

馮先生：“我和我的團隊會打造一個投資組合。比如你想要投資房地產，那么我們幫你研究多少比例投資到公寓中，多少比例投資到商業地產中，多少投資到股票中，多少投資到養老基金，還有多少作為現金留作急用。我們的工作就是幫助家族將財富一代一代傳下去。”

拍攝中，馮先生向攝制組展示了自己的工作過程。一名投資顧問和他商議在各地的森林投資項目。馮先生用顧客存在他這里的錢投資芬蘭、新西蘭和烏拉圭的森林。

馮先生：“德國的森林太貴了，沒多少可供買賣的，當一處森林上市銷售的時候，人們都會瘋搶。所以過去15年，德國森林的價值上漲了4倍多。

當然這跟我們現在的低利率也有關系。人們在找各種投資機會，你在什么地方投資，在什么地方可以進行安全投資，并且獲得可觀的回報?！?/p>

很多人認為，德國戰后的經濟奇跡是由所有德國人白手起家創造的，如果你想要成為一個富人，你必須要辛苦工作才能慢慢爬上去。

德國經濟研究所研究員Charlotte Bartels則通過資料向我們揭示了一個完全不一樣的敘事。

Charlotte Bartels：“在一戰前，德國政府曾經公布過一次當時的百萬富翁的名單。而冠以這些家族姓氏的人，在今天的德國財富網中依舊活躍。他們通過祖先的錢生錢，依舊能夠維持自己巨富的地位。”

根據統計，每年德國人有4000億歐元的財富收入是通過繼承獲得的。

馮先生通過派出到世界各地的基金經理進行投資。他們強調他們盈利的秘訣是“自動投資”（automated investment）。他們有一套掃描世界經濟狀況的算法，然后將這些情況用交通燈的方式反映出來。如果亮起綠燈，那么電腦就會進行大量投資，一旦變成黃燈或紅燈，電腦就會對此項產業減少投資份額。

基金經理A：“我們決定進入市場的時機，幫助顧客確定重新進入市場的時間點。因為我們的運作是完全脫離情緒的，我們完全沒有個人主觀意見。我們的整套機制，我們的整套算法都是完全建立在數據之上的。”

基金經理B：“地緣政治問題，比如敘利亞或者烏克蘭的危機，都無法真正動搖世界經濟體制的基本運作模式。這就是我們的基準。至少歷史發展到今天為止，沒有任何常規戰爭真正改變過世界經濟的運作方式?！?/p>

記者：“如果有人看到這一幕，他們會覺得這里有6個成功人士在商議如何讓自己變得更加富有。對很多人來說，內你們是造成泡沫膨脹的人，你會怎么回應他們呢？”

馮先生：“沒人跟我聊過這個，所以我也不知道如何回應。”（笑）

馮先生：“今天，很多德國人認為自己18歲就可以進入德意志銀行當學徒，然后變成一個雇員，最后變成一個部門主管。辦公室里有一棵小棕櫚樹，和帶扶手的辦公椅。最后在65歲以B級主管的身份退休。這個時代已經結束了，這是肯定的。”

哥本哈根商學院社會學教授Brooke Harrington：“我想如果老百姓真的知道現在全球經濟競爭有多么不公平的話，他們會揭竿而起的?！?/p>

馮先生所收益的這種資本主義經濟模式被稱為金融資本主義，為了探究這套體制如何運作，Harrington曾經做過一段時間的資產經理。

Brooke Harrington：“這是一個很國際化的工作，所以我去了18個國家，包括開曼群島，英屬維爾京群島，庫克群島，塞舌爾群島，毛里求斯，紐約，倫敦，瑞士……各種地方。

其中一項發現就是資產管理界將這個世界視作一個‘金融政策超市’。你去全世界各個地方‘采購’對你資產增值最有益的金融政策和法法。而一個優秀的資產經理就是那些知道在什么時候，去‘采購’什么政策的人?！?/p>

Brooke Harrington：“在現代投資人資本主義的環境下，出現了巨大的權力轉換。資本從制造業轉入投資領域，這被稱為‘金融化’（Financialization）。今天你完全可以靠食利變成富豪，你不需要工作，不需要流汗。只要把你的錢在正確的時間，交給正確的人，投到正確的領域就可以了?！?/p>

這就是三個德國人的故事，而他們的故事詮釋著當今世界的經濟模式和社會發展方向。讓我們理解德國的房價和不動產市場。