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如果在十年前說起德國房產(chǎn)，很多人還不知道、不清楚、不了解。那時候德國整體房價確實太低了，比起其國家，德國首都柏林，一二線城市的房價也就相當于中國二三線城市，甚至縣城級別的房價。

其實，德國房地產(chǎn)的未來和前景也是2008年全球金融風(fēng)暴之后，進入全球資本視野。德國，被喻為全球房地產(chǎn)的“一匹黑馬”！

首先是德國首都柏林，成為全球投資者的新寵。自2008年以來柏林及其他各城市房價租金穩(wěn)步上漲，2018年柏林一舉成為全世界房價漲幅第一城市。

2019年普華永道給出的歐洲最具房產(chǎn)投資價值城市排名。前十名中，德國獨占四席，不是第一，卻勝過第一！

其它新聞媒體也指出，德國各城市的人口都在穩(wěn)步增長，由于城市就業(yè)崗位的增加及經(jīng)濟實力增強，增加了城市住房需求，房價房租不斷上漲。

全世界的資金流入德國房地產(chǎn)市場，這是史無前例的。一直被業(yè)界稱之為“房地產(chǎn)投資避風(fēng)港”的德國房產(chǎn)，面對中國國內(nèi)房產(chǎn)市場的低迷，精明的中國投資人在加快海外房產(chǎn)投資的腳步，德國自然成了投資歐洲的優(yōu)選。

相對北上廣深5-10萬/平米的房產(chǎn)，德國的房產(chǎn)簡直就是“白菜價”，即使在大城市25萬至50萬歐元一套的房產(chǎn)隨便可以拿下。

對于投資德國房產(chǎn)的中國人，出租和自住各占一半，有的投資人會購買不止一處房產(chǎn)，移民德國的會留一套自住或度假，其他用來出租，由此獲得高且穩(wěn)定的租金回報。

柏林、法蘭克福是中國投資者最青睞的城市，再就是漢堡、慕尼黑、杜塞爾多夫等二三線城市。“我們看到，中國人在德國住房市場上十分活躍。由于中國存在限購政策，投資者就去尋找其他投資的可能。”布爾溫格薩咨詢公司負責(zé)人斯文卡斯滕森說道。

目前，超過一半的中國富人在國外有房產(chǎn)投資，而在2011年的時候還只有五分之一。由于德國房地產(chǎn)市場安全穩(wěn)健、租賃市場需求大并且完善，收益回報高、不限購不限貸、永久產(chǎn)權(quán)、建筑精良等，成為中國投資者的首選。

房價最高城市當屬慕尼黑，第二是法蘭克福，首都柏林這幾年也是漲幅較大。德國整體房價“水漲船高”，一二線城市周邊的小城市房價也是呈現(xiàn)上漲趨勢。

其實，對于投資者來說，從房價升值潛力及投資回報率來看，德國一些有大學(xué)城及旅游特色的小城市同樣具有投資價值。

比如柏林周邊的波茨坦、德雷斯頓、萊比錫，風(fēng)景優(yōu)美的圖林根州旅游小城魏瑪、光學(xué)之城耶拿、環(huán)境保護及健康理療職業(yè)技能大學(xué)格拉，這些相對小些的城市都是不錯的房產(chǎn)投資選擇。

有大學(xué)城的小城由于留學(xué)生人數(shù)的增加，住房也會越來越緊張。投資這樣的城市會有較好收益穩(wěn)定的租金回報，旅游小城做民宿短租也會有回報較高的收益。所以，就目前大城市房價相對較高，房源緊缺，這些小城市房價低，租金回報好，反而更是投資房產(chǎn)的好機會。